房子是什么时候开始,从居住属性变成金融属性的?

浏览:3063   发布时间: 09月12日

许多人持有房产不再是为了安居,而是透过买卖价差来套利,去透过资本赚取资本;也就约莫是在这个时候开始,房子的交易与投机功能,逐渐凌驾本身的使用(居住)功能。

为什么买不起房子?这不光是中国大陆有这个问题,其实在全世界主要城市都是一件让普通居民与政府头痛的事。举凡纽约、香港、伦敦、东京以及台北,房价都高得可怕,让刚出社会的青年世代面对相当沉重的压力。

自然,房子也可以「以租代买」,或是其他创新的「共享、共居」模式,虽说某种程度上也能稍稍解决居住争议的问题,但本文更想探讨的是──为什么、又凭什么,房子被如此理所当然的当成了资产?以及房产得利,为何总是被一小群人所占有?再说了,房子的主要功能应该是居住,从什么时候开始,房子的主要任务变成了抗通膨的金融商品了?

把高房价归咎于「供需法则」并不恰当

如果你认同付出才有回报,反对不劳而获,那广义来说,收租确实是一件十分符合不劳而获的行为。但在资本主义的价值观下,当代社会普遍不觉得这有什么不对,就连企业、前几大赚钱的公司,不管原本是什么产业的佼佼者,玩到最后也通通跑去搞房地产,原因无他,因为炒房真的太有赚头了。

有人会把房价高涨直接推给市场的供需法则:「谁叫你们都要一窝蜂地来到城市」「想买/租房子的人变多,房价当然会变高啊!」「物以稀为贵嘛」诸如此类。我们暂且不论这里还可以另辟战场,分析一下城乡发展不均的问题,单就把房价归咎于供需法则,本身就有问题。

翻看数据,大部分先进国家和主要城市的房价收入比,都是在 1990 年代之后,才开始以可怕的幅度攀升。这表示,在这些地方的居民,须不吃不喝存钱的时间越久,才能在城市中负担得起一户最起码的居住空间。然而,在这个时期,世界各国的人口并未显著地增长(反倒是二战后到 1970 年代,战后婴儿潮导致欧美各国人口增长,却也未见房地产价格飙升),也并没有所谓的「大量需求」让居住空间变得比较稀缺。

反而,是房子被当成「金融资产」和「投资商品」的现象,越来越明目张胆。

站在市场的角度这好像没什么好批评的,但站在社会正义与可持续发展的观点,这种现象显然需要被改善。再说了,房价会涨,很大程度上与基础建设、都市规划、生活环境、商业发展、人潮汇集等因素有关,这些影响房价的因素,桩桩件件都与原本持有土地或房产的人无关。然而,因客观环境的改变,却让这些人不劳而获取得增值的利益,显然是不公平的。

经济学者将这种没有从事生产、垄断社会资源或维持独占地位,从而得到利润的行为,称为「寻租」,而寻租是有害经济发展的。当一个国家大多数的人与企业都在竞逐房地产的时候,势必排挤到那些本来可以投入更有意义的生产活动的资源,政府发展都市规划让地价上涨,本就该把这样的利润回归大众而非让少数人占尽便宜。

甚至,「囤房税」也需要进一步考虑。凭什么当大部分的青年须不吃不喝 几十年都不一定买得起市区的房子,但却有另一小群人名下好几栋房,每月从租户身上吸取可观的租金,还能找到一堆方法,避开本需被认列的个人所得税。

那到底为什么房价会上涨得这么离谱?不光是国内,全世界在 1970 年代之后,都纷纷出现这种不合理的现象。

1970 年代后,房价飞涨成全球趋势

二战后,西方国家的经济主轴是凯因斯主义,希望透过增加政府支出的方式,促进经济的成长。像是美国推行了不少新政,而欧洲也出现大规模由政府主导的社会公共住宅,搭配较高的土地税与房产税,基本上这个时候,居住还不是特别严重的社会问题。

然而,1970 年代全球经历了两次石油危机,经济成长跌落谷底,此时要靠生产力提高或创新科技来刺激经济,是有点缓不济急的;再说了,民主国家的选民是短视的,立即的「振兴」远比长远的规划更能笼络人心。

英国率先通过法律,让第一栋居住的房子可以完全免除房产的资本增值税,接着美国也开始跟进。有趣的现象是,过去曾有一段时间,英美政府有近三分之二的财源来自于房地产的税收,但自新自由主义的政府上台后(英国是撒切尔、美国则是里根),开始大力推动私有化政策,不仅将政府兴建的公屋出售,交由私人企业自由买卖,此举让人们开始意识到房子不只可以住,还可以当成商品来炒作价格。

当房价被进一步推升,为了刺激买气(炒作),政府另一方面又大举放宽金融机构的限制,让大众可以更轻易地贷款买房。而 2000 年后,这股歪风更是变本加厉,那些收入不稳的人居然也都可以跟银行申请房贷,于是,2008 年次贷风暴、蔓延全球的金融危机,也就不难理解了。

经济学家曾研究过,从 1900 年到 1960 年,主要国家房贷占各国 GDP 的比例都是相对低的,大概在 20% 左右徘徊,这时候经济持续成长,但房价并未大幅上升。但到了 1970-1980 时期,国家逐渐将住房私有化,并放宽金融放款条件之后,1980年以后,房贷占 GDP 的比例年年攀升,几乎可以达到 70%。因为资金便宜,人人都可以贷款,然后把钱投进疯狂上涨的房市之中。

也因为政府放宽了金融机构贷款的限制,在过去,企业与个人借钱,大部分是投入更有实质意义的活动,例如创业、加工出口、扩建厂房等增加生产力的行为,这些会让一个国家的经济良性成长,GDP 反映出的数字是货真价实人民凭劳力与智力赚取的收入。但当房地产成为大家竞相追逐的目标时,银行也悄悄把贷款的主力放在房贷,因为房价的涨幅实在太快了;比起借钱给企业可能有经营不善倒闭的风险,房贷就安全许多,故大幅提升对房贷的配置,而相对能提供给经济活动的信贷就受到排挤,条件也越来越严苛。

不合理现象:房贷凭什么可以比企业贷款便宜?

当银行把贷款配置在有效率和有意义的经济活动上,因生产与商业活动的扩张,企业会需要招聘更多员工,员工也能赚到较多的薪资,从而促使更多的消费;而更多的消费者,也让厂商得以增加产量,愿意去借钱来提升产能,如此便是一个正循环。但如果贷款都被放到房贷,人们借钱虽变得容易了,却要背负更长与更重的还款压力,进而不得不减少消费,商业活动受到影响、产品销量下滑,厂商更不愿意投入研发与增加产能,甚至减薪或裁员,人们变得更无力负担贷款与其他日常消费。如此,便是当今高房价社会中可以发现的恶性循环。

还有更可怕的,那就是当银行发现人们因为变穷而导致房贷违约率可能变高时,就在把各地的房贷重新包装并予以证券化,再卖到世界各地。这就是为什么美国的次贷风暴,可以让全球金融体系都跟着遭殃的主因。

地价、房价的上涨,实际上并未对整体社会与经济带来真正的价值,但因为房子的功能被扭曲,从居住为主变成金融商品炒作,加上不恰当的放贷政策,让大部分的先进国家几乎把全国人民一半以上的收入与财富,都压在不动产上面了,所以经济繁荣很可能只是个假象,都是靠房价「撑」出来的,而非实际的生产与创新活动。

不恰当的放贷机制以及对房子错误的观念,导致现在大都市里年轻人一屋难求的困境。再者,少数人垄断土地资源,并未对社会做出贡献,却分得了地价上涨过程中最多的利润,这也是件不公平的事。政府应该对其课征高额税率,因为对企业与个人课所得税,伤害的会是实体经济的消费力;反观,对地主、屋主的房产增值税甚至是囤房税,对经济的伤害并不会太大,因为这些寻租者所赚取的资本利得,很大程度上又会通通投入投资房地产,而非投入消费,或兴办实业等有意义的经济活动。

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